不動產估價
─ 估價作業流程 ─
─ 估價方法 ─
★收益法
以勘估標的平均一年期間所得之淨收益，除以估價當時市場上適當之收益資本化率估算其收益價格之方法。
估價步驟：
- 蒐集總收益、總費用與收益率資料
- 推算有效總收益
- 推算總費用
- 計算淨收益
- 選擇適當之收益資本化率
- 計算收益價格
★比較法
以買賣實例之可比較價格為基礎，推算勘估標的價格日期當時合理價格之方法。
估價步驟：
- 蒐集並查證買賣實例相關資料
- 選擇與勘估標的條件相同或相似之買賣實例
- 對買賣實例價格進行時間差異調整及情況調整
- 分析、比較勘估標的與買賣實例間之區域因素及個別因素之差異，並求取其調整率
- 計算勘估標的之試算價格
- 決定勘估標的之比較價格
★成本法
指於估價當時求取與勘估標的重新取得或重新建造所需成本，以推算勘估標的價格之方法。
估價步驟：
- 確定勘估基本事項
- 申請、蒐集所需資料
- 現況勘察
- 調查各項成本及費用等相關資料並整理、比較及分析
- 選擇適當方法推算建物之營造費用
- 推算建物應負擔之其他各項費用及利潤
- 計算建物之總成本
- 選擇適當折舊方法，求取累積折舊額
- 計算建物成本價格
★土地開發分析法
指預估開發後總銷售金額，扣減開發費用、資本利息及利潤，求得開發前土地價格。
估價步驟：
- 確定土地開發內容及預期開發時間．調查各項成本及相關費用並蒐集市場行情等資料
- 現況勘察並進行環境發展程度之調查及分析
- 估算開發或建築後可銷售之土地或建物面積
- 估算開發或建築後總銷售金額
- 估算各項成本及費用
- 選擇適當之利潤率及資本利息綜合利率
- 計算土地開發分析價格